DALLA DEMOLIZIONE, PIÙ FUTURO (PER TUTTI)
Siamo il primo gestore di fondi immobiliari impegnato nella creazione di spazi di vita che siano allo stesso tempo di qualità ed economicamente sostenibili per le persone: il nostro focus è l’affordable housing. Grazie a un costante monitoraggio delle ricerche di settore e all’attenzione verso tecnologie innovative, siamo in grado di intercettare e rispondere alle reali esigenze abitative delle persone: più appartamenti di qualità a costi accessibili a Milano e nelle principali città lombarde.
IL PROGETTO:
Nikolli Srl ha demolito 4 palazzine per la società Redo che sucessivamente farà costruire dei nuovi appartamenti
UN TETTO PER CHI NE HA BISOGNO
La storia che vi raccontiamo oggi è fra quelle (sempre troppo poche) che fanno andare a dormire la sera un po’ più sereni e con il cuore un po’ più leggero.
Una favola della buonanotte vecchio stile, che parte da due protagonisti principali: da una parte (nel ruolo di cattivo, anche se affascinante) la crescita immobiliare tumultuosa di Milano che mette in difficoltà le persone delle fasce più deboli (e sempre più spesso una bella fetta della middle class), dall’altra, nel ruolo del potenziale Cavaliere bianco, la Redo, che ha nella propria mission la realizzazione di interventi immobiliari messi a punto per consentire a tutti il diritto alla casa (in affitto o in acquisto, poco importa).
Ovviamente siamo su un portale di macchine e attrezzature da cantiere e quindi il Cavaliere bianco deve avere per forza degli scudieri capaci di difenderlo dalle Legioni oscure: qui entra in Campo l’impresa specializzata in demolizioni Nikolli: d’altra parte, in tempi di consumo di suolo 0, prima di costruire bisognerà pur demolire. E Nikolli chiama automaticamente in causa CGT e Caterpillar, dato che il demolitore di Inzago ha in flotta soltanto macchine operatrici del marchio di Peoria.
Il cerchio quindi è chiuso: vi racconteremo della demolizione degli edifici ex INPS in via Medici del Vascello, a Milano, propedeutica all’intervento di social housing gestito dal fondo Redo e realizzata con escavatori da demolizione Caterpillar, consegnati ovviamente da CGT.
IL DIRITTO ALLA CASA
Innanzitutto cominciamo con il Cavaliere Bianco: Redo SGR, è un gestore di fondi immobiliari (partecipati da Enti istituzionali come Cassa Depositi e Prestiti, Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e da Istituti di credito come Intesa San Paolo) impegnato nell’affordable housing, in parole più semplici: costruire abitazioni allo stesso tempo di qualità ed economicamente sostenibili per le persone con minori possibilità finanziarie, come ci spiega Luigi Simone, development Manager, sul cantiere di via Vascello: “Il nostro obiettivo principale è creare residenze che garantiscano sul nostro territorio una rete di sostenibilità sociale; essenzialmente i nostri interventi di rigenerazione urbana aiutano i cittadini a trovare spazi abitativi in città sempre più complesse da questo punto di vista, come Milano”.
Continua Simone: “L’intervento in questione, che si colloca nella zona di Milano sud, in via del Vascello, rappresenta un ampio tassello di rigenerazione di questo comparto milanese, con una superficie complessiva di circa 25.000 metri quadri. I nuovi spazi di residenza prenderanno il posto di una ex sede INPS da anni dismessa e in stato di totale abbandono”.
LA VOLONTÀ SEGUE LA VISIONE
A fianco di Redo, impegnata nelle operazioni di bonifica e demolizione, incontriamo in cantiere la Nikolli srl, impresa di Inzago fondata da Valentin Nikolli, che ce ne racconta la storia: “Sono arrivato in Italia nel 2007 e subito ho cominciato a lavorare come carpentiere in un’impresa edile; nel 2014 ho aperto una mia azienda unipersonale che si occupava principalmente di ristrutturazioni di appartamenti e ville unifamiliari, azienda che è diventata Srl nel 2018”.
Prosegue Nikolli: “E proprio dal 2018 ho deciso un importante cambio nella tipologia di lavori effettuati dalla Nikolli, concentrando l’attività sulle demolizioni e strip- out; oggi circa l’80% del nostro fatturato si concentra in questo segmento operativo”.
“Per essere più efficienti, abbiamo, nel 2021, aperto un’altra società, la Nikolli Trasporti, che si occupa di smaltimento di rifiuti sia pericolosi sia non pericolosi, industriali e, appunto, provenienti dalla demolizione: oggi la Nikolli Trasporti può contare su 50 cassoni e 15 bilici sia per trasporti conto proprio sia conto terzi”.
“In questi anni l’azienda è cresciuta: nel 2007 eravamo in due e ora siamo un centinaio di persone. Il parco macchine è cresciuto di conseguenza e progressivamente ci siamo concentrati su un singolo marchio: Caterpillar. Il primo ad entrare in flotta è stato un 336, oggi abbiamo 25 macchine Cat, tra grandi e piccole”.
Puntualizza Nikolli: “CGT, infatti, per noi è più di un fornitore, è un vero e proprio partner, con loro hai la sicurezza che, in cantiere, le macchine funzionano sempre; anche quando ci sono problemi, intervengono tempestivamente e ci mettono subito in condizione di continuare a lavorare”.
Conclude Nikolli: “In cantieri come quello di oggi, infatti, l’efficienza e la produttività non possono essere intaccate; qui abbiamo nove mesi per consegnare tutti i lavori e quindi non possiamo permetterci fermi macchine prolungati, perché non arriva un pezzo di ricambio. E questo con CGT non succede mai”
CONOSCERE, PROGRAMMARE, CRESCERE
Accanto a Valentin Nikolli, Fabio Pezzotti, Direttore Generale di Nikolli, con cui portiamo il focus sulle strategie aziendali e sulle declinazioni operative del cantiere dell’ex INPS: “Il cantiere di oggi, composto da quattro grandi strutture da demolire, è un esempio perfetto delle capacità tecniche e delle possibilità operative del gruppo Nikolli”.
”Qui, infatti, gestiamo direttamente l’intera filiera della demolizione, dai campionamenti e rispettivi monitoraggi dei possibili inquinanti, per passare alla rimozione in sicurezza e secondo normativa dei materiali pericolosi (qui essenzialmente amianti e lane), fino agli strip-out di tutti gli elementi rimovibili (serramenti, moquette, parti in gesso), per concludere, ovviamente, con la demolizione vera e propria”.
Sottolinea Pezzotti:“Questo cantiere dimostra anche la nostra versatilità operativa, abbinata a una notevole conoscenza delle tecniche e delle pratiche di demolizione: abbiamo, infatti, iniziato con l’edificio numero 2, diversamente da quanto immaginato in fase di gara, perché era quello che presentava i minori elementi di rischio di contaminazione (meno amianto nei pavimenti)”.
”Questo ci ha consentito di cominciare tutte le pratiche di smaltimento amianto negli altri edifici (soprattutto l’edificio 4) che richiedevano la predisposizione di aree confinate, con conseguente controllo e intervento di tutti gli Enti preposti: in questo modo, l’attività di cantiere ha potuto procedere senza interruzioni in tutta sicurezza sia per i nostri operatori sia per i cittadini che vivono nelle aree limitrofe”
“Pensiamo per fine settembre in questo modo di avere completato la demolizione degli edifici 2, 3a e 3b, in linea con il nostro cronoprogramma che prevede la conclusione dei lavori entro 9 mesi.
Un elemento particolarmente sfidante questo, dato che questa demolizione genererà 55.000 tonnellate di macerie, con un potenziale impatto importante sul traffico locale”.
”Per ridurre questo problema abbiamo richiesto una modifica della viabilità per non impattare con il traffico dei camion sulle aree residenziali; la riduzione volumetrica realizzata in situ inoltre ridurrà in modo importante il numero di camion in uscita. Per essere certi di mantenere massima la nostra efficienza di trasporto, abbiamo deciso di attivare una ATI (in cui Nikolli è capogruppo) con Transvecta (operatore che può contare su un’ottantina di bilici) che gestisce tre impianti di recupero certificati su Brescia”.
Conclude Pezzotti: “Questa attenzione alla programmazione di ogni attività è l’elemento distintivo che voglio sottolineare; siamo un’azienda abbastanza giovane, che ha maturato già importanti esperienze sui nostri territori, con un punto di forza fondamentale: il mantenimento delle tempistiche di intervento concordate con la Committenza”.
“Questa è la Stella Polare della nostra attività, una caratteristica fondamentale per i nostri clienti (come il fondo Redo) che apprezzano anche la nostra capacità, molto spesso, di terminare i lavori in anticipo su quanto dichiarato. Anche su questo cantiere, l’auspicio è non solo di rispettare i tempi, ma di chiudere i lavori con qualche giorno di vantaggio”
LA DEMOLIZIONE IN DETTAGLIO
Entriamo ora più in dettaglio nei lavori di demolizione vera e propria.
Come abbiamo accennato, l’intervento di demolizione riguarda tre grandi strutture pluripiano (otto piani fuori terra), a cui se ne affianca una quarta più piccola, fino a pochi anni fa occupate dagli uffici milanesi dell’Ente di Previdenza Sociale; le lavorazioni sono rese più complesse dal fatto che la demolizione comprende anche la piastra interrata (occupata da parcheggi e vani tecnici) che si estende sull’intera area oggetto di riqualificazione.
Gli edifici sono caratterizzati da una classica struttura portante in travi e pilastri in calcestruzzo, con tamponamenti e solai in laterocemento. Nikolli ha deciso di procedere con una demolizione top down, utilizzando il Caterpillar 340 UHD come mezzo principale, sfruttando al massimo il braccio lungo da demolizione che arriva a una massima altezza al perno di 25 metri con peso dell’attrezzatura di 3,3 ton.
Come sottolinea Roberto Setaro, direttore tecnico di Nikolli: “In fase di gara abbiamo analizzato attentamente la struttura per decidere la sequenza di demolizione; ovviamente a questa analisi ne è seguita una seconda, molto più approfondita, preliminare all’avvio della demolizione”.
Continua Setaro: “La sequenza di demolizione è stata anche studiata per impattare il meno possibile sulle aree circostanti e la viabilità esterna, lasciando per ultime le pareti che si affacciavano su tali strade. Per la demolizione abbiamo utilizzato tre escavatori: il Caterpillar 340 UHD con braccio lungo per la demolizione primaria in altezza e due Cat 336F in assistenza per la demolizione delle parti basse della struttura e per la frantumazione del materiale demolito per la separazione delle armature in ferro. Questi ultimi vengono anche utilizzati per preparare il piano di lavoro del 340 UHD man mano che la demolizione avanza”.
“Per la demolizione delle strutture prospicienti alla strada, utilizzeremo un telo da demolizione in HDPE movimentato con autogru che ci consentirà di scongiurare completamente la proiezione di eventuali frammenti verso le aree circostanti.
TEORIA E PRATICA
Considerazioni tecniche che trovano riscontro nelle dichiarazioni convinte dell’operatore di Nikolli, Cristian Zanella, che utilizza il Cat 340 UHD qui a Milano: “Per quel che mi riguarda è una macchina meravigliosa sotto tutti i punti di vista; semplice da manovrare, con un’ottima visibilità in cabina sia quando si lavora in basso sia alla massima quota”.
“Il comfort in cabina è migliorato tantissimo rispetto ai modelli precedenti (anche grazie ai nuovi comandi elettrici, sensibili e regolabili), così come la visibilità, anche grazie al nuovo disegno delle griglie di protezione; una sorpresa davvero importante arriva anche dai consumi che si sono ridotti del 30%, pur garantendo una forza e una velocità operative davvero eccellenti; la stabilità è sempre al top, con il carro allargato si è sempre in sicurezza, operando sui 360°, anche quando si lavora con il carro ruotato a 90°. In questo cantiere utilizziamo una 3V Benne da 28 quintali (più attacco rapido e sella), lavorando in tranquillità a 25 metri di quota, con uno sbraccio fino a 15 metri”.
Development Manager di Redo
Titolare Nikolli srl
Direttore Generale di Nikolli
Direttore tecnico di Nikolli
